Rentabilitätsrechner für Ferienhotels
Schließen Sie die Saison mit Gewinn ab, wenn Sie ein Ferienhotel pachten? Geben Sie Auslastung, Preis je Gast, Saisonlänge und Betriebskosten ein und erhalten Sie eine vollständige Betriebsrechnung nach USALI.
Das Haus beschreiben
Schließt die Saison mit Gewinn ab
Mit diesen Annahmen bleibt am Saisonende:
Dies ist eine Projektion, keine Finanzberatung.
Sinkt die Auslastung um 5 Punkte, fällt die Pachtdeckung auf 1.53×.
Betriebsergebnis vor Pacht, geteilt durch die Pacht. Unter 2,0× ist es eng, unter 1,5× riskant; bei einem Saisonbetrieb liest man es eine Stufe strenger.
78 % Öffnungstage · 39,3 % 365 Tage
Die Obergrenze, die Sie nach Abzug Ihres Zielgewinns zahlen können. Für die Türkei gibt es keinen veröffentlichten Pachtvergleichswert, deshalb drehen wir die Frage um.
Der tiefste Punkt des Kontostands während der Saison. Ist er negativ, kann das Hotel in diesem Monat nicht zahlen, auch wenn das Jahr profitabel ist.
Worauf zu achten ist
- Der Kassenstand wird während der Saison negativ. Auch bei einem profitablen Jahr kann das Hotel in diesem Monat nicht zahlen; es braucht Working Capital.
Vom Umsatz zum Ergebnis
Break-even-Karte
Jede Zelle zeigt das Saisonergebnis bei dieser Auslastung und diesem Preis. Break-even ist keine feste Zahl; er verschiebt sich mit dem Preis.
| Preis je Gast | 68 % | 73 % | 78 % | 83 % | 88 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 81 € | -425.186 € | -272.820 € | -120.454 € | 31.912 € | 184.278 € |
| 88 € | -164.897 € | 6.608 € | 178.113 € | 349.618 € | 521.123 € |
| 95 € | 95.392 € | 286.036 € | 476.680 € | 667.323 € | 857.967 € |
| 102 € | 355.681 € | 565.463 € | 775.246 € | 985.029 € | 1.194.812 € |
| 109 € | 615.970 € | 844.891 € | 1.073.813 € | 1.302.735 € | 1.531.657 € |
Monatlicher Cashflow
Ein Hotel kann im Jahr profitabel sein und trotzdem vor der Saison nicht zahlen können. Der tiefste Punkt des Kontostands ist Ihr Working-Capital-Bedarf.
Tiefster Punkt: Jun · -1.020.138 €
Dieses Szenario aufbewahren
Ihre Zahlen gehen nicht verloren. Nach dem Speichern können Sie zum Szenario zurückkehren, es drucken und mit dem nächsten vergleichen.
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Engine 1.0.0 · 18.8.2026 · 1 EUR = 48 TRY
Dieses Werkzeug erstellt ein Betriebsszenario aus den von Ihnen eingegebenen Annahmen. Das tatsächliche Ergebnis hängt von der Saisonnachfrage, den Vertragsbedingungen, der Wechselkursentwicklung und Dutzenden objektspezifischen Faktoren ab. Sprechen Sie vor der Unterzeichnung eines Pachtvertrags mit Ihrem Steuerberater und einem unabhängigen Hotelberater. Das Annahmenverzeichnis unten zeigt Zeile für Zeile, worauf die Rechnung beruht.
Die Begriffe
Was ist GOP?
GOP (Gross Operating Profit) ist das, was nach Abzug der Abteilungskosten und der nicht verteilten Betriebskosten vom gesamten Betriebsumsatz übrig bleibt. Pacht, Zinsen, Abschreibungen und Steuern liegen UNTER dieser Zeile. Deshalb misst das GOP die Betriebsleistung unabhängig davon, wer das Haus führt und unter welcher Eigentumsstruktur.
Was ist EBITDAR, und warum schaut man auf die Pachtdeckung?
EBITDAR ist das Betriebsergebnis vor Pacht. Die Pachtdeckung ist EBITDAR geteilt durch die Pacht und die Zahl, auf die ein Pächter wirklich achten sollte. Die Pacht als Prozentsatz vom Umsatz führt in die Irre, denn das sichere Niveau hängt von der Marge ab: bei 40 Prozent Marge sind 20 Prozent vom Umsatz tragbar; bei einer Resortmarge von 26 Prozent drückt dasselbe Verhältnis den Betreiber an den Break-even.
Wie wird die Break-even-Auslastung berechnet?
Die gesamten Fixkosten werden durch den Deckungsbeitrag je belegter Zimmernacht geteilt und ins Verhältnis zu Zimmern mal Öffnungstagen gesetzt. Entscheidend bei einem Saisonbetrieb: Fixkosten fallen über zwölf Monate an, werden aber nur in den Betriebsmonaten verdient. Eine Rechnung, die Fixkosten auf die Saison herunterrechnet, unterschätzt die Break-even-Auslastung um 15 bis 25 Punkte.
Warum wird der All-inclusive-Umsatz nicht auf Zimmer und Speisen aufgeteilt?
Der All-inclusive-Teil der 12. Ausgabe von USALI verbietet diese Zuordnung ausdrücklich. Die Begründung: Jeder Gast nutzt Pool, Restaurants und Unterhaltung anders, es gibt also keinen objektiven Weg, den Paketpreis auf Abteilungen zu verteilen. Stattdessen wird der Paketumsatz in einer Zeile ausgewiesen, ihm werden Zimmer-, Speisen- und Unterhaltungskosten gegenübergestellt, und daraus ergibt sich das Paketergebnis.
Warum werden Währung und Inflation getrennt abgefragt?
Genau hier liegt das reale Risiko eines türkischen Resorts: Der Umsatz kommt überwiegend in Euro, die Kosten fallen vollständig in Lira an. Läuft die Lira-Kosteninflation der Abwertung davon, schrumpft Ihr Gewinn in Euro, selbst wenn Auslastung und Preis unverändert bleiben. Setzt man beide gleich, verschwindet dieses Risiko aus dem Modell; deshalb stehen sie als zwei unabhängige Felder.
Sind die Kosten außerhalb der Saison enthalten?
Ja. Versicherung, Grundsteuer, Pacht, Stammpersonal und Instandhaltung fallen auch bei geschlossenem Haus an, und das Modell verteilt sie über zwölf Monate. Saisoneröffnungskosten (Rekrutierung, Grundreinigung, Inbetriebnahme der Technik) und Schließungskosten (Winterfestmachung, Abfindungen) werden als eigene Positionen erfasst.
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